降息带来喜悦，之后喜忧参半

当前地产市场以及降息后的可能表现

房东网村友们大家好！

上周降息，地产投资人是欢呼庆祝的，就连央行行长在发布会上也说：“Let’s enjoy the moment”。 不过，央行25个基点的降息真的能带来多少改变呢？“Enjoy the moment” 会持久多久呢？大家都还在体验中，期待中。

凑巧，央行发布降息的同一天，多伦多地产局公布了5月地产市场报告。 从5月的地产市场数据来看，市场已经非常虚弱了。

看看下图的左侧统计， 自2000年以来，大多伦多地区除了2020年5月记录的销售量最低之外，今年5月是最差的5月（下调左侧）。

从图中右边的价格统计来看，2024年5月的房屋均价与2023年同期相当（右图）

下面这个统计图更直观：

图中有两个市场指标的统计：红色曲线代表New Listing，绿色曲线代表交易量。 图中较细的实线是过去15年每月平均值（Seasonal value，红色和绿色实线都是15年平均值）， 较粗的带点虚线是2024年每月实际发生的数据（红色和绿色都是2024年New Listing和Sale的实际数值）。

明显看出，2024年每个月的New Listing和15年的平均值相近（红色部分两个曲线接近），而2024年交易量从今年2月就开始与15年的平均水平偏离走低，市场明显走弱。

反映市场动态最直观的指数是Sale to New Listing Ratio (SNLR), 是指在新挂牌上市销售房屋数量中卖出去的房屋数量比例，根据上图就可以大致计算出目前的SNLR比值37.7%, 显然市场走慢， 妥妥进入Buyer Market，买方市场。

下图是历年来5月SNLR比值对比，处最低位置。

央行降息了， 降息后带动地产市场积极情绪是自然的，而且可能会让地产市场从上面这样非常低的基数回升，但回升多大？估计没多少人说的清楚。 但清楚的是让房地产市场恢复起来，需要让地产投资人重新入市。

利率下降一两次还不足以让大多数投资人回归。多数人还是在算数学账：要么房屋价格和利率进一步下降，要么租金回调增长，或者两者结合，否则市场还需要时日才能往好里转。

在过去两年里，利率飙升了475个基点。加息的作用需要一段时间发酵，而且最终造成的对地产市场的打击程度会逐渐显露出来。这次央行降息25个基点并不能改变那些房屋贷款月供出现问题的家庭、濒临破产的开发商或现金流严重负面的公寓投资者的情况。

历史表明，首次降息后，拖欠率实际上还会增加，虚线是降息日，之后总是伴随着贷款月供拖欠率增加的现象（见下图中红色箭头）

今年一季度加拿大GDP报告显示出了加拿大经济已经处于人均衰退状态。 这种经济环境需要进一步恶化，央行利率下调才有可能，固定利率才能下降。

事与愿违的是，美国的劳动力市场显示强劲。上个月美国非农就业人数增加了272,000人，远超预期，推动了各类债券收益率的上升，抵消了加拿大央行几天前所带来的大部分积极影响，这个的确让人担忧。

当下GTA市场的房屋库存量逐渐在增加，很多挂牌出售的房屋是投资房屋，尤其是Condo市场。见下图，Condo在售数量是8183， 甚至超过了疫情期间的在售库存：

五月Condo的New listing增加了30%， 但只有18%的Condo是自住（Owner-occupied），有56%的Condo出售是腾空出售的，很显然这些Condo单元是投资房屋。（见下图condo出售类别对比统计）：

很多村友纳闷： 不是说缺少房子吗？ 为什么出来这么多房屋卖不掉？尤其是condo，上市数量不少，Condo的价格也不贵，为什么交易量不多？

这是可能的原因：

1）目前市场刚需来自需要自住的home buyer， 不是地产投资人。需要自住的买房者要的是能够支付得起的房屋，需要的是affordable home，市场缺少的是这类房子…listing中明显不足

2）虽然condo的价格不高，但是目前listing出来condo多数适合投资，studio、面积很小的one bedroom和two bedroom，适合出租，不适合家庭居住…

挂牌上市的数量虽多，但满足自住买家需求的不多，眼下需要自住的需求并不弱。

下面这个统计，也从一方面解释了自住房屋的需求旺盛。在过去几个月中，价格高于2百万加元的房屋销售量逐月增高（见下图），一些自住的买家希望upgrade自己的房屋，认准了目前购房时机，乘着市场还没有开始回归前买上一个好价钱，导致房屋two million以上的交易量升高。

关于新建房屋的市场，尤其是今后几年市场新增房屋的情况如何？村友们需要关注一下这个图：今后几年新项目数量和相应提供的房屋单元数量

这个图表展示了2024年到2028年大多伦多地区（GTA）住宅用地市场的新建住宅供应情况。每年分别的项目数量和单位数如下：

• 2024年共有132个项目，35,413个单位

• 2025年共有141个项目，38,769个单位

• 2026年共有 60个项目，18,812个单位

• 2027年共有44个项目，18,221个单位

• 2028年共有19个项目， 9,440个单位

从这些数据可以看出，在2024年和2025年新建住宅项目和单位数还是比较多，而在2026年及以后则显著减少。这反映了未来几年开发商对市场需求的预期调整，造成2026年之后新房屋供应锐减。

这是Condo完工情况的过去和将来的统计图，也显示了今后Condo完工数量的剧减，供应不足，是不是预示着投资机会？

回想起来，加拿大央行将利率降至最低点，激起了房地产投机狂潮，投资者纷纷涌入，推动了大量新房建设，但由于建筑周期较长，这些房屋将在一个利率较高且价格已经下跌的环境中完工交接。这些难道不是一个经典的房地产周期吗？

繁荣种下了衰退的种子，而衰退又种下了下一次繁荣的种子，2027和2028年之后新房屋市场，包括Condo市场供应不足，会不会是新房市场走热的一个预言？

6月5号降息的预测已经变成现实，7月还会继续吗？ 今年会降几次？房东网会继续请行业专家进行访谈，进行信息整理，为咱们群友们提供更多的资讯。

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