为什么降息了，反而房价会下降？

以史为鉴，从加拿大 50 年来过去发生过的利率调整周期规律来预判 当下市场的趋势。

马克·吐温曾说："History doesn't repeat itself, but it often rhymes." （历史不会简单重复，但总是惊人的相似）。 我们今天以史为鉴，从加拿大 50 年来过去发生过的利率调整周期规律来解读一下当前的地产市场

一些人认为央行降低利率可能会刺激房地产市场，但过去降息的历史却讲述了一个更复杂的场景。 今天咱们来看看一张降息历史的统计示意图。

这张图显示的是1975 年到 2024 年7月房屋的贷款月供支出占家庭每月可支付收入的比例的变化曲线 ，也可以说是房屋可负担性曲线变化图。

从图中可以看出住房的不可负担性在历史上只出现过两次：大约在1981年和1990年，这两个时期房屋花费支出均超过家庭收入（超过100%）。此外，1995年和2007年左右的不可负担性也达到了峰值（相比之下不如81年和90年，也不如现在严重）。

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那么过去到底发生了什么？大家来看看

1981年第三季度至1983年第三季度：

1981年8月，加拿大央行利率达到历史最高点20.78%，到1983年7月下降了超过1100个基点至9.26%。

这种显著的利率下降是否帮助了房地产市场？并不尽然。

在这段时间里，加拿大房价指数下降了14%，而通胀却上升了17%。有些地区的价格变化非常迅速。例如，在温哥华，房价从1981年初到1982年中下降了近40%。降息并没有带来房屋价格的回升，反而下降。

1990年第二季度至1994年第一季度：

在此期间，加拿大央行利率从13.5%下降到3.6%。

这是否有助于房地产市场？仍然没有。

事实上，在此期间，加拿大房价下降了8%，而通胀上升了10%。价格变化的速度在不同地区差异很大。例如，大多伦多地区的房价从1989年4月到1993年8月下降了28%。

1995年第一季度至1996年第四季度：

1995年的不可负担性达到了高峰。在此期间，加拿大央行利率从1995年3月的8.2%下降到1996年11月的3%，但房价仍然下降了4.5%，而通胀上升了3%。价格在一些最不负担得起的地区下降得更快。例如，从1994年8月到1998年10月，温哥华的房价下降了17%。

2007-2008年全球金融危机：

2007年的不可负担性再次达到高峰，不过这个高峰还不如当前的地产市场不可负担性严重。从2008年第二季度到2009年第一季度，房价下降了9%，而加拿大央行利率从2008年初的4.25%下降到2009年4月的0.25%；不过这次危机加拿大地产市场恢复较快，房价在2009年迅速反弹。

为什么当可负担性从不可负担性高峰改善时，房价会下降？

这是由于加息的滞后效应以及通常在利率周期高峰后随之而来的经济恶化造成的。

加息的滞后效应：

在加拿大，由于大多数抵押贷款是固定利率的，加息的真正影响主要在续约时感受到，这通常发生在利率达到峰值之后。这时，一些卖家感到压力，需要出售他们的房产。

开始降息的经济恶化：

加拿大央行降息意味着通胀正在下降，这通常是由经济放缓、更高的失业率和可能降低的自雇收入所引起的。更高的失业率是房价下降的最强因素之一。

未来一年加拿大房地产市场会发生什么？

加拿大的房地产市场在各省表现不同。虽然过去几个月安大略省的房价有所下降，但魁北克和阿尔伯塔省的房价则稳步上升。所以很难对整个加拿大做出单一的预测。

不过，咱们可以预测一下安省地产市场接下来几个月的趋势，特别是大多伦多地区，房价会有所调整，往下走的趋势。

下面是房东网村长对上边房屋可负担性曲线变化图的解读，请点击收看：

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