大多伦多高层住宅土地交易市场的报告解读
了解土地交易市场行情
今天为房东网地产投资人提供的信息服务主题是： 高层住宅土地交易市场的报告解读
Bullpen Research and Consulting Inc. (Bullpen)发布了2023年第四季度GTA地区高层建筑土地交易报告， 下面摘要该报告，供大家参考。
【1】大多伦多地区（GTA）的平均土地价格
大多伦多地区（GTA）土地交易的平均预估土地价格在2023年为每可建设平方英尺$93加元，与2022年的$98加元相比下降了5%，自2019年的$119加元以来下降了22%。
看来这几年的土地价格没有升反而下降。 2023年的土地价格显著低于2018至2021年间的平均价格，当时价格在每可建设平方英尺$110至$119加元之间。
值得注意的是，平均价格会因地点、地产大小、土地销售的规划状态以及市场波动等多种因素而年复一年、季复一季地发生变化。需要进一步审查个别土地销售数据，以判断特定年份内土地价值的波动是由交易构成的变化引起的，还是真实反映了市场的衰退或改善。
尽管如此，很明显, 高层住宅建筑的土地市场持续走低。
随着土地贷款的利率为11%至12%甚至更高，加之新公寓销售的疲软，新的高层建筑市场保持高度谨慎。2023年第四季度的几笔交易显然是在许多个月前甚至一年多前就已达成的，这些交易完全是基于很久之前提交的开发申请。
请看下图， 2018年以来的土地交易额度和平均单尺价格，价格走低趋势明显
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【2】416区和905区土地价格对比
下图是过去六年内多伦多市（“416区”）和郊区大多伦多地区（“905区”——主要由西边的Burlington、北边的NewMarket和东边的Clarington界定）每可建设平方英尺的土地价格估算数据。
图中显示，在2023年第四季度的“416区”，平均每可建设平方英尺的土地价格为118加元，相比之下，“905区”的价格为每可建设平方英尺52加元。
总的来说，在2023年第四季度的GTA，土地价值从第三季度的每可建设平方英尺$112加元下降了13%，但与2022年第四季度的每可建设平方英尺$83加元相比，年度增长了18%，并且从2023年第二季度五年样本低点的每可建设平方英尺$77加元增长了27%至$98加元。与今年第三季度一样，郊区交易的缺乏以及房源组合向多伦多市中心的转移，使得与2022年第四季度至2023年第二季度相比，土地价值保持在较高水平。
【3】土地成本占开发建筑总收益的比例对比，也就是Land-to-Revenue Ratio (LRR）对比
根据预期建筑住宅单元售出后的收益，土地的占比是多少？这个比例就是LRR
大家来看下面这个图， 从2018年到2023年观察了整个GTA的LRR数据（图中下面部分），以及分别为“416区”和“905区”的数据（图中上面部分 - 这是一个“城市”与“郊区”的LRR分析）
整体来看， LRR都是下降的。 2023年416区的LRR是7.9%， 905区的LRR是4.5%。 GTA整体来看，LRR 是7.0%
【4】多伦多不同城区的土地价格对比
先来看看这个不同城区的土地自2018年以来，每年的土地交易数据对比图
多伦多老城区（Toronto) 的土地交易从2022年的62宗下降到2023年的33宗，下降了近50%，但平均价格实际上从$3,090万加元增加到了$3,380万加元。每英亩的平均价格从$5,500万加元增加到了$5,700万加元，但每可建设平方英尺的价格则从$143加元下降到了$139加元。这很可能是由于2023年销售组合的原因，通过位置、规划状态和项目规模/范围进行的比较，可能显示土地价值更为低迷。
在多伦多北约克区的高密度土地在2023年的平均售价为每可建设平方英尺$92加元，比2022年的$105加元下降了12%。这六年期间的最低点是2019年的$87加元，最高点是2021年的$112加元。
其他市镇的销售下降接近50%，与之相比，北约克的下降在24%，从2022年的17宗销售减少到2023年的13宗。
由于北Etobicoke 和南Etobicoke之间的显著位置价值差异，该区的高密度土地价格可能有很大的波动范围。2023年，土地的平均售价为每可建设平方英尺$89加元，远高于2021年的70加元和2022年的$75加元，但远低于2020年的多年最高点$131加元。
在士嘉堡，高密度土地定价非常稳定，2021年、2022年和2023年每可建设平方英尺的价格都保持在$59加元。在此之前，该市镇的最低点是2019年的$43加元。然而，应该注意的是，尽管土地定价保持一致，2023年的土地销售只有9宗，相比之下2022年是17宗。
下面是更具体化的社区交易对比，大家可以详细研读各种土地交易信息
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【5】多伦多土地不同申请开发阶段的的价格对比图
土地开发在不同规划阶段，有不同的价格，下图是多伦多市区土地在申请前、修改Zoning申请、以及Zoning申请批准三个不同阶段的价格变化对比图
从上图可以看出， 在2023年，多伦多老城区的平均规划申请之前的地块售价为每可建设平方英尺138加元，比2022年的156加元下降了12%。土地收益比率（LRR）连续两年下降了两个百分点，从2021年的13%下降到2022年的11%，再到2023年的9%。
对于提交了Zoning更改申请的地块，2023年的价格为每可建设平方英尺125加元，比2022年的121加元上涨了3%。2022年的8%的LRR在2023年保持稳定。然而，应该注意的是，2022年和2023年的数据都低于2018年至2021年期间，当时LRR在11%至15%之间变动。
获批分区的地块也出现了年度增长。2023年的平均价格为每可建设平方英尺191加元，比2022年的179加元上涨了7%，2022年的LRR为11%，在2023年上升到了12%。
在将已有分区的开发项目与预申请地块进行比较时，获批地产在2023年的溢价为38%（191加元对比138加元每可建设平方英尺），2022年的溢价为15%，2021年为33%。
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