CIBC地产市场趋势展望解读；国际学生和临时外国工人增加，却没有足够的房屋提供；楼花交接出现问题
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今天为房东网投资人提供的信息服务主题是：1）CIBC地产市场趋势展望报告解读；2）国际学生和临时外国工人增加，却没有足够的房屋提供；
先来看第一个主题
一. 地产市场趋势展望
最近由CIBC著名经济学家Benjamin Tal 执笔发布的对地产住房市场的趋势展望，受到普遍关注，这里为群友总结一下展望文章大意，供村友们参考：
【1】加拿大房地产市场正处于“衰退”状态，而且在好转之前情况还会进一步恶化：
房市高潮期在2021年初，房屋销售达到64,000套，目前销售对比，已下降45%，比疫情前的10年平均水平低12%， 见下面图中的左侧部分；从人均销售量来看，情况更加黯淡，目前的水平是自2008年经济衰退以来的最低点(疫情lockdown除外，见下图右侧部分）。
【2】到目前为止，房价并没有像销售量那样大幅下降。基准房价仅从2022年的峰值下降了11%，仍比疫情前水平高出38%。
房屋价格保持稳定的一个原因是市场缺少新房源。从2022年初到2023年初，新房源下降了31%，较少的房源上市维持了房屋价格的稳定，但这种情况正在改变。这两个月新房源一直在增加，与2023年3月的低点相比，已经上升了31%。见下图左侧部分，今年年初央行暂停降息，导致交易增加，价格回升，6月继续加息后导致交易量下降，价格稍有下降。 右侧部分，价格由于央行利率政策的起伏，导致价格的变化起伏。
当前房屋挂牌数量上涨，见下图左侧部分浅灰色曲线，代表着新挂牌new listing数量变化，呈上涨趋势，黑色曲线代表着交易量，呈下降趋势。
上图右侧部分是房屋贷款月供金额上涨幅度对比表，获得贷款的年份不一样，目前月供增长的幅度不一样。
报告对新增挂牌数量的看法是月供压力增大导致卖房数量增多：
“这种房源激增部分反映了房主由于融资压力而出售房屋的迫切需求，因为贷款月供迅速增加，”
【3】增多的的出售房源以及减少的销售量使得住房市场向买方市场转变
多伦多已经进入买方市场状态。不过由于贷款利率维持在高位，还没有吸引到大量买家参与市场。
“随着房源数量上升，以及由于高利率导致的强劲人口增长和相对紧张的劳动力市场需求减少，房地产市场活动将继续恶化”。 从下图可以看出SNLR（Sales to New Listing Ratio)的比例， 左侧部分显示全国的市场状态，可以看出从Seller Market到Balanced Market转变的过程，下图右侧分别对比了各个省的市场状态，可以看出大多伦多地区和大温哥华地区都进入买方市场
【4】Codon公寓市场将会最为疲软。
Condo市场疲软，这种疲软趋势将在未来几个季度持续。 尽管近期市场放缓使得在建的低层住宅单位数量显著下降（下图左侧蓝色曲线），但在Condo公寓领域并非如此。 其中在建Condo单位的数量年同比增长不低于10%（见下图左侧黑线部分）。
Condo投资者（主要是多单位持有者）由于负现金流的增长而积极挂牌出售（见上图右侧Condo持有负现金流的比例），虽然租金以每年7%的速度强劲增长，但贷款利息成本以每年31%的速度攀升，使得作为投资者的持有成本上升，很难长期持有。
Condo新增供应加上Condo转售市场增加的出售量，预示Condo公寓市场将会看到未来最大的疲软。下边的图显示房屋开工量的曲线变化，黑色曲线代表低层Single family的开工量，蓝色代表多公寓开工数量。
最近多伦多公寓预售的下降，意味着尽管有许可发放趋势，建设将会放缓（下图右侧）。
下图显示多公寓住宅开工数量在明年会是一个低谷，而Single family将随着利率下调而上涨。
【5】CIBC银行表示，到2024年第一季度末，住房销售量可能再下降10%至15%，可能要到2025年初到中期才能恢复到疫情前的水平。
CIBC的这个展望发表的同时，TD银行的经济学家也表示，他们预计房价下降幅度将是之前他们预期的两倍…
TD此前预计，房价将在2024年第一季度期间下降5%，但他们在11月22日将这一跌幅增加到了10%。TD认为更高的债券收益率将导致固定抵押贷款利率上升，使更多买家被市场拒之门外。而留在市场上的买家将拥有更多议价能力来谈判降低价格。
再来看看第二个主题：
二. 加拿大政府（联邦和省级）决定扩大国际学生和临时外国工人项目，但没有相应扩大住房项目。
村友们看看下图， 第一组数据是2015年、2019年和今年前9个月房屋动工量的对比， 第二组和第三组数据是国际留学生和临时工人的数量增长情况。 没有足够的房屋建设，迫使国际学生和临时外国工人面临没有足够住房状况，居住条件越来越差。
这其中一个副作用就是，大量单户家庭住宅被改造成学生租赁房。就像下面位于伦敦市这一栋：
从来没想过在费尔蒙特（伦敦地区）会看到房屋售价达到80万加元。令人难以置信。
这个房子其实离学校并不近，看看下图，这就是房屋价格降不下来的原因
这是给房东们的福利，投资人的机会，但就整个房屋市场来讲，很不健康。
三. 楼花交接的困境
CTV本周在住房报道方面，突出了两个报道，集中报道楼花交接中的问题，请村友们有时间看看
- 一对夫妇放弃了14万加元的定金
- 楼花的“火速抛售”潮
【房东网装修视频】