今天为房东网投资人带来的信息服务主题是:1)进入九月,房屋上市挂牌数量攀升;2)市场“供需法则”在大多伦多地区condo市场中应用的不确定性;
先来看第一个主题:
【1】进入九月,房屋上市挂牌数量攀升
进入9月秋季,大多GTA地区房产市场上市挂牌卖房的数量增加,见下图最新统计:
如果看看GTA各区的房屋库存数量及周增长比例情况,统计见下
多伦多 Freehold 房屋挂牌销售listing数量: 2,590 (增加🔼280 or 12.12%)
多伦多 Condo的挂牌listing数量: 5,168 (增加🔼416 or 8.75%)
Durham挂牌数量: 1,739 (增加🔼98 or 5.97%)
York挂牌数量: 3,436 (增加🔼227 or 7.07%)
Peel挂牌数量: 3,539 (🔼156 or 4.61%)
Halton挂牌数量: 1,857 (🔼143 or 8.34%)
目前看来房屋市场库存量上升,但购买量能否上的来,需要一段时间观察,如果购买力不足,势必影响到房屋价格,大家拭目以待。
再来看第二个主题:
【2】市场“供需法则”在大多伦多地区condo市场中应用的不确定性
“供需法则”是经济学中一个基本的法则,它指当其他条件不变时,商品价格和它的供应量、需求量之间存在一定关系:供应量增加,价格下降,需求量增加,价格上升。
现在大家来看看大多地区地产市场上的一个事实:
根据统计:大多GTA地区相比于2004年到2015年之间建设condo公寓的年均数量15,500以上,自2016年起每年平均完成超过18,000, 多建17%的Condo公寓数量,参考下图:
很多专家学者们认为,由于这种供应冲击,公寓价格应该会下降,然而:2015年底,多伦多的公寓平均租金是$1862加元,到2023年6月已经攀升到$2786加元;
令人困惑的是这里供需法则不灵了,当2004-2015期间多伦多建设的公寓较少时,租金仅年增长为1.5%;现在这里每年多建了17%的公寓,租金却以5.5%的年速度增长。见下图:
公寓价格也一样。到2015年底,公寓的平均价格是$361K加元,到2023年6月已经攀升到$720K加元。
当多伦多建设的Condo公寓较少时,公寓价格每年增长只有4.6%。现在我们这里每年多建了17%的公寓,价格却以11.1%的速度增长。见下图:
一个扩大17%的公寓供应冲击怎么可能导致价格和租金上涨呢?而且这一上涨速度远超建设较少公寓时期?
供需法则中有个假定,就是在其他因素不变条件下才适用。目前很多专家学者,甚至加国政府的房屋政策都认为,增加住房供应就能够改变房屋价格飞涨,就能使住房满足需求,可负担性提高。
这种想法,如果不考虑人口的极速增加,不考虑人们购房不仅仅是用来居住而很大程度上成了一种投资的金融产品,不考虑人们买房中的非理性行为,这样用供需法则去分析市场和决策市场,就会有失偏颇。
这里讨论这个问题,就是为咱们投资人分析市场时提个醒,不要僵化看问题,很多法则原理都是有条件的…
《市场“供需法则”在大多伦多地区condo市场中应用中失灵》取样对比时间段不对, 没有体现实际的Condo市场节奏,和实际发生的情况不符合。 值得商榷。