今天来看一下安省人口变化的情况。过去几年，安省高房价、高生活成本、高税负，再加上就业增长放缓，让不少年轻家庭离开安省，搬到房价更便宜、工资增长更快、经济更活跃的省份，比如阿尔伯塔，造成安省人口负增长。请看下图：
说安省人口开始下降，很多群友们就开始担心：没有人口支撑，房价是不是还要跌？
这个问题不能只看一个数字，而是要看人口结构。大家看看下图，具体人口外移的结构
从上面最新的数据来看，安省人口下降几乎全部来自非永久居民（Non-Permanent Residents，桔红色柱状），也就是留学生、临时工、工签和学签持有人。
他们过去几年是租房市场最大的需求来源，现在随着联邦收紧移民政策，这部分人口快速回落，直接影响的是出租市场。
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需要大家来看下面另一张图，告诉我们一个容易被忽略的事实：就是安省永久居民（Permanent Residents）的人口仍然保持每年约13万至17万人的增长，虽然比2022年的高点约20万人有所回落，但仍然明显高于疫情前水平。
这意味着什么？
临时居民减少，租房需求下降，所以过去一年加拿大和GTA租金持续回落，空置率上升，这是符合逻辑的。
但是，真正决定未来自住房市场的，不是留学生，而是能够长期留在加拿大、最终组成家庭的永久居民。他们才是未来几年真正的购房主力。
目前安省人口下降几乎全部集中在非永久居民，而永久居民——也就是未来购房者——仍保持健康增长。因此安省人口的外移对房价影响不会很大。
短期来看，公寓出租市场有压力；但从中长期来看，自住购房需求并没有消失，只是在高利率和市场观望情绪下被压抑了。随着房价较2022年高点已回落约25%、住房负担能力改善，加上永久居民持续增加，这部分需求未来仍有望逐步释放。
人口确实在变，但真正影响地产的，不只是人口多少，更重要的是——来的是什么人，留下来的又是什么人。这才是咱们投资人需要看懂的市场结构变化
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