今天为房东网投资人提供的信息服务主题是:加拿大人口激增,租务市场火热,但房屋供给短缺。
这两年,加拿大的租务市场整体升温,各地租金都有所上涨。
但不同地区,租金增长幅度却有着很大的差别。大家来看看著名的租务公司Zumper针对加拿大不同城市租金增长幅度的统计,下面统计对比图:
可以看出,Calgary的租金在过去一年里增长了接近20%(蓝色),二年时间里增长超过了40%(橘红色)。
其次是Quebec的租金,上涨比例也不错,2年内租金增长接近25%。 多伦多占第三,2年时间租金涨幅也接近25%。
下面是加拿大的出租房屋平均租金自2019年7月以来的变化曲线, 租金要价在今年7月份再次创下新高,达到2078加元,比去年上涨了8.9%。
房屋的短缺,租金的迅速上涨,与这几年加拿大移民政策相关。人口迅速增长与居住房屋短缺造成了租价的上涨,形成房屋危机。
尤其是国际学生的迅速增长,导致学生租房困难。
下面这个图是2016年至2022年期间,不同学习阶层的学生数量到安省学习的数量变化对比图:最明显的是College的学生数量自2020年以来迅速提高,2022年来安省的College学生超过14万。 大学生数量为4万。
总之,人口的增长空前。
近来的人口增长急速,但可容纳的房屋不足,已经引起了许多行业专家的担忧,也在政党和媒体界增大了讨论, 看看下面媒体的话题:
这些对加拿大移民政策的质疑,让现政府面临着极大的挑战。 人口数量的增长和容纳人口的房屋建设速度如果不能解决处理好,不采取具体的有效行动,可能会在下次选举中惨败。
下面来看看人口增长的主要特点:
在加拿大增长人口的策略中,最容易取得的成果是非永久居民(NPR)群体,主要由国际学生和工作许可证持有者组成。
上一周的最新数据显示:今年6月份国际学生录取率同比增长了21%,整个第二季度增长了34%,见下图
而对于临时工作者来说,情况更为疯狂:6月同比增长了45%,第二季度增长了71%,见下图:
从政策的角度看,上面非居民人口增长是最容易取得的成果,在上个季度的报告中,非居民人口增长独自占据了创纪录的60%的年度人口增长(请村友们认真看看下面统计图)
政府可以收紧这些项目,并在不降低官方移民目标的前提下显著减少人口增长(联邦政府只针对永久性移民,NPR项目不在这些官方目标之内)。但是,这是加国经济增长的需要。如果限制这方面人口的增长, 这将削弱加拿大在COVID后的经济奇迹的很大一部分动力。
村友们再来看看加拿大房屋建设现状:
目前加拿大房屋危机的一个重要指标是:住宅开工放缓, 也就是Housing Starts开工数量减少。 到目前为止,2023年的住宅开工数据呈现出非常大的波动性,一月下降,二月上涨,三月下降,四月上涨,五月又大跌。 六月上涨幅度达40.6%, 七月又跌了下去。 这种无规律的波动,比例数据上下跳动,更多地是噪音而非信号。
这里面噪音的根源在于多单元住宅,尤其是Condo建设的波动性,它不像Single Family住宅那样快速响应现实的经济环境变化。下面这个是Multi-family的开工数量变化图:
这里真正的信号是: Single Family开工数量,见下图,相对能及时反映市场的动向。其六个月的趋势已经是十多年来的最低水平。
我们还可以看到实际的住宅建筑许可证趋势,它们往往在3-6个月内领先于住宅开工。见下图,现在住宅许可证数量也是最低。
村友们再来了解一下,房屋建设者协会最近做了一项调查,结果显示:22%的开发商由于高利率,取消了开发项目,这是来自星报的报道:
从上面住宅开工数据的波动性来看,很明显,即将出现的是一波的房屋建筑放缓潮,这在短期内对总体就业将是负面的,这也为未来可能出现的更严重的供应危机埋下了隐患。
另外,这里为村友多添一个信息,根据CMHC的统计,贷款月供支付出现问题的比例还是不大,见下图。 但这里的统计让人吃惊的是,岁数比较大的房屋拥有者,出现贷款月供支付不起的比例是最高的。
下面是房东网社区的信息:
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