在多伦多投资Condo，应该知道这些问题和答案

在多伦多投资Condo的人到底有多少？ 为什么过去很多人买楼花？买Condo出租还有现金流吗？

如果您想了解目前投资Condo的市场情况， 您应该对下面这些问题和答案有所了解：

1. 在多伦多房屋建设动工数量（Housing Starts）中，有多少比例是Condo？

在大多伦多地区，Condo建设数量在多伦多住宅建设中占最大的份额：60%以上动工的居住单元是Condo（见下图， 据Urbanation），温哥华不到40%， Montreal和Calgary是在20%~30%之间。

地产投资者的需求对于房屋的供应至关重要， 如果盖的房子投资者不买，开发商就不会建设。这几年多伦多地产投资人对Condo的热衷，让Condo的建设数量和比例攀升。

2. 在多伦多现有的Condo单元中，有多少比例是用来投资做出租的？

根据最新人口普查，投资Condo做出租的数量占多伦多Condo总数量的39%，占过去5年建成的Condo单位总数量的59%。 这个比例比十年前的37%，高出了20个百分点（见下图）。

3. 那么，能否在未来继续看到上面的这种增长？

从目前投资者面临的财务状况来看，可能会挑战这种趋势， 这种势头的增长不具有持续性。

在正常的市场环境下，新公寓的价格通常应随着二手公寓的价格和租金一起增长。然而正像在房东网群里讨论的一样， 在Condo市场发展中，大家已经看到一个比较大的偏差： 在过去的五年里，新公寓的价格增长了58%， 这几乎是公寓二手价格和租金增长的两倍（见下图）。这会使得新Condo投资者越来越难以获得回报。

央行加息，房屋贷款利率高启不下，这些价格日益增高的新公寓单位将在一个更高的利率环境中完工交接。这意味着，投资Condo的人需要更大的财务负担和风险。 由于新公寓的价格与二手公寓的价格发展相差越来越大，这就让投资新Condo或新楼花的利润空间越来越小。

4. 为什么投资Condo楼花的比例还是比较大？

根据Urbanation调查公司研究发现， 绝大多数（72%）的公寓出租投资者购买投资的是新公寓，而不是二手公寓（见下图）。

为什么还是多数人选择投资新Condo楼花？

新Condo投资主要优势是开发建成Condo单元需要一定的时间，正是让这段时间，给投资人挣钱。

从Condo楼花的预售启动到建设完工，之间所需的平均时间约为五年（并且还在增长，可能更长），这已经可以让二手Condo的价格在这几年里追赶上了楼花预售价格，并让租金增长，这样可以Cover持有Condo单元的成本。利用这段建设时间，用很小资本撬动较大杠杆，从而得到了丰厚的回报，同时还不用在维护房屋以及在和租客应对上花时间。

大家来看下面这个图， 黑色曲线是MLS二手Condo价格变化曲线，浅蓝色曲线是新建好Condo的要交接的价格曲线（这是几年前购买楼花时的价格）。 大多数即将完工的Condo单元在动工前五年就已预售，即使在过去一年中二手Condo有一些贬值下滑（见下图）， 新公寓的平均成交价格也比二手单元基准价格低33%。

进入2023年， 建设完成的、需要交接的Condo单元数量不少。 那么一个潜在风险是：一些几年前购买的单尺价格比较贵的楼花交接时，就有可能面临者二手Condo价格低于当时购买楼花的价格， 如果这样，就可能面临者投资的亏损。

5. 投资Condo出租， 现金流如何？

对2022年新完工的公寓交接后出租情况的调查，Urbanization和CIBC的调查发现四分之一的投资者没有抵押贷款（见下图）。

在分析出租现金流的时候，对于没有贷款的出租单元，没有意义。接下来的分析主要关注剩下的四分之三有抵押贷款的Condo。

据最新的调查统计， 发现2022年的Condo出租中，只有48%的condo有正现金流。 这意味着对于大多数人来说，新完工的Condo单元立即出租， 所产生的租金不能完全支撑贷款月供（通常首付20%）、Condo费和地税（见下图）。

如果再细一点来看Condo出租的现金流， 2021年租金增长虽然疲软，但由于利率比较低，月供支付少，大多数新完工的公寓仍然可以有正现金流。而2022年虽然出租市场恢复， 租金达到新高，但由于利率飙升导致贷款月供上升，抵消了这一增长(见下图），导致新完工公寓的平均投资者中，有一多半投资condo出租，出现负现金流。

6 这几年现金流的变化有多大？

现金流的变化相当大，从2020年的平均每月正现金流$63加元，变为2022年的平均每月负现金流$223加元（见下图）。

根据最近的数据显示，2023年第一季度新完工公寓出租的负现金流状况更进一步恶化，超过400加元。虽然部分每月净损失可以通过本金偿还来抵消，但不清楚有多少投资者是用借来的钱做首付的，如果这样会更糟。

担忧是，Condo投资现金流的变化可能会代表一个转折点，导致投资condo的人会缩短持有时间，也会对进一步投资三思。

下图是对2022年新交接的condo出租后、现金流表现：14%的出租每月要贴补$1000，26%新condo出租有$400以上的正现金流。

以上是为投资Condo准备的问答信息，由于substack Email篇幅有限制, 更多的地产信息会在今后的信息中发给大家。

房东网祝大家父亲节快乐！