多伦多挂牌出售房屋数量增多，投资Condo公寓出租现金流堪忧

了解当下地产市场行情

大家都应该看到多伦多地产局发布的5月地产市场报告了，明显的一点是: 新上市房源终于增加了，较四月份增长了34%。

【房屋供应量增加】

这也是2023年首次出现的增长，这一发展导致了Active Listing活跃库存的增长。

这个停止了市场库存紧缺的趋势，这一点可以从最近市场动态的一些指标的变化中观察到相应的信号, 下面是MOI（Month of Inventory ）以及SNLR (Sale to New Listing Ratio)的变化曲线，可以看出今年5月的变化：MOI变缓，SNLR下降

Acive Listing的增加伴随着销售量的增加，让市场保持相对的稳定。尽管稳定对地产市场来讲是一个积极的消息，但稳定并没有带来市场缓解，市场仍处于卖方市场。

因此房屋价格上涨了，还可能继续上涨。

【房屋价格上涨】

仅在上个月五月份，房屋价格增长就非常惊人，见下图。季节调整后的房价指数（HPI）增长了3.2%，中位数价格增长了3.5%，房屋平均价格增长了3.7%，基准价格增长了1.6%。

这种价格增长，有点像泡沫式的升值增长，感觉那种FOMO（错失恐惧）的情绪又在蔓延。

以下是Sale Price(销售价格) / Listing Price(挂牌价格)的比率，显示买家对房产的积极出价程度。这个比例超过100%，说明房屋卖价超过了挂牌价格。大家看看最近市场表现的这个比例（超过104%）。这个最新比例数值相当于2016-2017年和2021-2022年时的比值，看来市场热度挺高！

【Condo投资市场现实问题】

房东网社区的村友们一直在讨论投资condo楼花还是投资condo现房。两边不得罪的话是：各有利弊😄

但还是要说到实际问题，大家可以参考以下两点：

一个正常的condo市场，楼花condo的价格增长幅度应该与二手condo的价格增长幅度大致在一个频率上，但是目前二者的价格差距却越来越大，见下图（蓝色虚线代表新condo的价格变化比例曲线，深黑色线代表二手condo的增长变化比例曲线，二者变化比例步调显然不一），这让楼花投资者今后的盈利空间变窄，投资回报堪忧。目前楼花condo的价格远超二手condo价格。

然而，投资condo楼花的好处是暂时可以不考虑出租。如果投资的condo大楼完工需要交接，那么就会面临着出租，面临着出租是否有正现金流的问题。

下面这个图是过去三年新condo盖好完工，交接出租后，是否有正现金流的统计：

可以看出，2022年交接的新condo出租后平均现金流为负值。

下面是过去三年新condo完工交接出租后有正现金流的比例：

上面图中可以看出新交接的condo出租后有正现金流的比例只有48%，比以往都低。

下图是对2022年新交接的condo出租后、现金流表现更深度的统计分析：14%的出租每月要贴补$1000，26%新condo出租有$400以上的正现金流。

以前二手房现金流问题严重，现在现金流负面问题正在从二手房市场蔓延到新建筑领域。下面是过去几年新建condo出租现金流表现图：

桔红色线是租金与持有物业费用之差得到的现金流，蓝色是考虑了贷款月供中包含了本金增长的部分核算的现金流，21年之后也出现负数：

如果您现在考虑购买投资房，一定要计算好现金流，考虑自己的承受能力，抗风险的能力。