OSFI (加拿大的银行监管机构) 会对贷款到期续约有新的要求吗？最新多伦多地产市场动态

Jun 21, 2023

今天的地产信息包括两个内容：

1）OSFI (加拿大的银行监管机构) 会对贷款到期续约有新的政策要求吗？

2）多伦多地产市场最新动态

先来看第一个话题

最近路透社发布了这样一篇文章，引起了房地产市场的担忧，让地产投资人恐慌：

"Canada bank regulator says lenders should urgently tackle risks from mortgage extensions"（加拿大银行监管机构表示，贷款机构应紧急处理抵押贷款展期所带来的风险）

大家认为OSFI会出新的监管政策，要求加强贷款合约到期续约Renew审批，这会导致已经有贷款人违约。尤其是过去是浮动利率、固定月供、由于升息后达到trigger rate、现在是负摊还（negative amortization）情况的贷款人，如果合约到期需要续约，该怎么办？

有些群友可能不理解什么是负摊还（negative amortization）？这里简单解释一下：

当借款人的月供还款金额不足以支付贷款应计的利息部分，这就导致贷款余额逐渐增加而非减少。
为了解决上面贷款人的压力，很多贷款机构给出负摊还（negative amortization）选择，允许借款人支付低于银行设定的标准分期付款金额的款项。这也意味着贷款amortization的年限增长

下面是看到的一个真实的贷款案例，大家看一下，贷款摊还期amortization的年限从原来30年（360 months）延长为95年（1140 months）

这样的贷款在合约到期后renew，银行会不会要求重新回到正常的摊还期？OSFI会有什么要求？更明确一点，具有以下贷款特征的贷款OSFI会有什么政策？

1）借款人有一笔带有固定付款的浮动利率抵押贷款
2）该抵押贷款存在负摊还（即付款不足以支付所有利息，导致抵押贷款余额上升）
3）借款人已经耗尽资金，无法支付抵押贷款合同不要求的额外付款

相关贷款行业专家就此咨询OSFI，问这个银行监管部门是否有新政准备出台。下面是OSFI给出的答复，咱们摘录下来（From mortgage logic news）：

进一步透露OSFI意向：

OSFI关于摊还减轻负担的态度：

"当借款人由于利率上升而面临负担困难时（无论是在抵押贷款期限内还是在续约时），贷款机构可以根据具体情况决定在暂时或永久的基础上延长摊还期限。"
"在暂时解决方案中，借款人应在几个月内将摊还恢复到原始条件——而不是几年；这被视为宽限期。在这种情况下，贷款机构已经评估了借款人偿还贷款的能力，并制定了适当的结构。"
"如果摊还期限的延长是永久性的，并超出了剩余合同摊还期限，抵押贷款将需要重新融资，并作为新抵押贷款进行核准。

下面是OSFI对贷款机构的警告：

"尽管增加摊还是短期内应对较高利率上涨的一种方式，但也不是没有风险的。延长摊还期限将导致未偿余额的更长持续时间，并增加贷款机构的损失风险，因此银行需要相应地进行风险缓解。"

根据上面OSFI的解释，看来贷款renew政策没有太大变化。OSFI基本上只是强调了加强贷款机构的警觉性的必要性。

OSFI表示："最终，这些决策将在贷款机构层面上进行，我们赞赏贷款机构与贷款人合作，帮助他们保留住房，并确保所采取的行动仍在机构的风险承受能力范围内，包括保持适当的准备金水平。"

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