加拿大金融监督机构OSFI最近发出预警，引起大家担心；BMO重新恢复了贷款代理机制
今天提供的地产信息服务包括两个内容：1）加拿大金融监督机构OSFI最近发出预警，引起大家担心；2）BMO重新恢复了贷款代理机制
先来看第一个话题
【1】OSFI最近发出预警，引起大家担心
加拿大的银行监管机构，金融机构监督办公室（OSFI），最近发出预警：
“Paying less principal, or in some cases no principal, is not a sustainable practice,” （当贷款利率高到贷款月供支付不能承担所有利息时，仅支付利息的选项是否可持续。）
这种情况正在月供固定而贷款类型是浮动利率抵押贷款的贷款人中广泛发生，数十万的贷款人正在以此方式偿还债务。一些银行，例如CIBC，甚至允许在利率上升时债务人每月只偿还利息。
OSFI担心这种月供支付的行为实质上把债务的有效摊销期Amortization延长到40年以上，从而增加了诸多风险。首先，借款人需要更长的时间才能偿清债务，而且这还可能增加银行的损失风险。
因此OSFI明确表示：
“Extended amortizations are not a long-term solution for borrowers, we expects federally-regulated lenders to proactively address and mitigate these risks, which includes holding capital commensurate to the risks they face.” (延长摊销期并不是借款人的长期解决方案。希望贷款机构主动应对并降低这些风险，包括储备足够的资本来应对可能的风险。
现在OSFI正在对抵押贷款机构的贷款处理方式进行严格审查，积极评估是否需要修订当前的贷款机构的做法，以应对月供固定支付的浮动利率抵押贷款带来的风险。同时，OSFI也在呼吁贷款机构及时认清和意识到增加的信贷风险，并在储备金和资本管理中做出反应。此外，OSFI也希望贷款机构主动与借款人合作，尽快使他们恢复到合约还款计划。
OSFI关注的这个问题，是在加拿大央行正在考虑在7月12日再次提高利率的背景下提出的。当贷款续约时，借款人需要重新恢复他们的合约摊销计划，这可能导致他们需要一次性支付大笔款项或者提高每月支付额。
OSFI对此表示关注，特别是担心借款人可能无法承受每月支付额的持续增加，或者在贷款续约时可能会面临重大的支付冲击，从而增加违约概率。
针对想用做Refinancing的方式来解决问题的屋主，监管机构认为：
Refinancing often isn’t the answer, given that any changes to the original mortgage contract, including amortization period, would require underwriting as a new loan . That’s a non-starter for most borrowers in a cash flow jam—who typically can’t requalify with high stress test rates. (任何对原始抵押贷款合同的更改，包括摊销期的更改，都需要作为新的贷款进行新的信贷审查，贷款申请流程需要再走一遍。因此Refinance并不是解决问题的好办法。对于现金流紧张的借款人来说，这是一个大问题，因为他们往往无法在高压力测试的利率下重新获得贷款资格。)
虽然OSFI没有给出可能的违约率，但他们认为，对于少数个别的借款人来说，贷款续约可能会带来灾难性的后果，然而对于整个金融系统来说，这些可能的违约并不构成威胁。
关于是否应禁止月供固定支付的浮动利率抵押贷款中的非摊销特性，OSFI的立场是，虽然他们不会直接管理或规定个别抵押贷款合同的具体条款，但他们会继续监督并确保银行和其他金融机构采取适当的风险管理措施。
可以预见，那些允许借款人只偿还利息，而使贷款本金持续增长的贷款机构，监管部门可能会限制这种做法。
RBC银行就提出了一种解决方案，即在客户达到一定的触发利率后，以固定幅度增加他们的还款金额，以确保所有利息都得到偿还，这似乎是一种合理的做法。
让人担心的是那些无法应对极端利率上涨的借款人，对他们来说暂时的负摊销可能是重要的缓冲。如果这种短期灵活性都取消了，就可能造成无法应对付款的激增，一些借款人的情况可能会变得更糟。
这个问题将会引发了更深入的讨论，希望OSFI尽早作出决定，让大家提前做好准备。
昨天在房东网会员群里，OSFI的消息一出，就看到大家的讨论：
会员1：
OSFI是想房主们跳楼吗？[Scowl][Scowl]
会员2:
这个太狠了吧？！
会员3 :
如果只是加到cover利息还不算太狠, 如果是要能回到原来的amortization, 那就真的大震荡了
OSFI在利息最高点来整这出有点无语...
王红雨:
路透社关于监管当局OSFI对银行延长还款期的报道，在6月13号就登出来了，既不是新闻，也不是内部消息。说的很清楚，监管当局没有能力破坏银行与借款人的合同。加息后月供不变是写在合同里的。监管当局只是敦促银行提高坏账拨备。
疫情爆发后，银行大量拨备，结果没有多少坏账，又都转成利润发给股东了。
Elaine:
松了一口气[捂脸]
marym:
谢谢再次澄清。松了一口气，啊哈！
王红雨:
资本主义社会，之所以有市场经济，是因为有法律。行政力量无法撼动法律。王在法下，是资本主义长盛不衰的基石。
Lizz:
谢谢王老师扫盲
王红雨:
不能算扫盲。很多公开信息，大家需要多一点儿耐心，少一些盲从，仔细读一读，其实自己都能看明白。
王红雨:
去年有些地产界的人用模糊不清信息，PUA了很多人卖房子。成熟的投资者其实根本不信这一套，也不会上当。但举着高利贷的人投机者，就很容易中招。买房，什么时候都是对的，但用高利贷买房就错了，什么时候都是错的。
于戎伟:
这话中肯！
置业永远是对的，败家永远是错的。借高利贷，基本就是败家。
Jason:
以前的利率低，只有1点几，现在6点7点多，都快成高利贷利率了，是不是也向败家方向走了？[Facepalm]
王红雨:
投机，投的是短期套利机会。投资，投的是带来长期被动收入的资产。两者面临的风险完全不一样。短期机会，可能在短期内消失。不能因为投机不成就去游行。
有三家银行，浮动利率加息后月供不增加，借款人的现金流在贷款到期前没有挑战。选了其他银行的，还款压力已大幅增加了。但一概而论，加息了，多套房投资者就扛不住了的说法，就是用含糊不清的信息PUA房主。买家还真以为每个房子的价格都能砍一刀呢。耽误事儿。
王红雨:
如果月供不变，每月还的差不多是interest only，这种还款方式以前有过，但被取消了，原因是杠杆太大。投资者维持住还款，比什么都重要，况且投资房贷款利息100%抵税，假如边际税率53.53%，等于自己只付了47%。算算账，多套房投资者，如果利率涨了，月供不变，只有偷着乐的份儿，谁爱去游行，谁去。
会员5:
我现在就希望开发商大受打击，赶紧倒闭[Sly]
王红雨:
我公众的后台留言里，最悲观的人就是那些在地产开发公司里打工的人。项目公司倒一批是必然的。房东网组织的，关于楼花最激烈的一次讨论，想必大家都还记得。那个时候不听话，还去签楼花合同的人，呵呵
受篇幅限制，这里就简单说一下第二个话题，
【2】BMO重新恢复了贷款经纪人代理机制
加拿大银行BMO将重返经纪人渠道销售抵押贷款。BMO于2007年离开该渠道，现在又决定重返。
BMO的家庭融资及个人贷款产品部门主管Hassan Pirnia分享了有关这一重要消息的详细情况:
We're hoping to process the first deal by January 2024," Pirnia said. Why such a wait? "It takes time" to sign up brokers, get staff in place, develop procedures, get systems online and so on. （“我们希望在2024年1月之前完成第一笔交易”。为什么要等这么久？他解释说：“这需要时间”，需要时间来注册经纪人，组建团队，制定流程，上线系统等等。）
"We're going to start with Ontario and Atlantic Canada, then Quebec, B.C. and so forth...," he notes. "We're going to take a very measured approach."（“我们将从安大略省和大西洋加拿大开始，然后是魁北克、卑诗省等等……”，他指出：“我们将采取非常谨慎的方式。”）
希望BMO的贷款经纪人代理业务给咱们地产投资人到来更好的贷款产品